Você sabia que pode conseguir isenção de ganho de capital na hora de vender bens e imóveis? Sem dúvida, não ter que pagar Imposto de Renda nessas transações é uma grande vantagem para quem pretende negociar propriedades.
Por outro lado, essa isenção é um benefício fiscal que se aplica apenas em certas condições durante a venda de propriedades ou outros bens São casos em que, mesmo que exista um ganho de capital, a Receita Federal isenta o recolhimento do imposto.
Sendo assim, entender quando você pode ter isenção de ganho de capital ao vender bens ou imóveis é importante, pois pode gerar uma boa economia.
É por isso que, neste conteúdo, você vai aprender o que é e como calcular ganho de capital, além de entender em que situações essa isenção é aplicada e como declarar no Imposto de Renda.
O que é ganho de capital?
Antes de saber em que situações é possível isentar operações de venda no Imposto de Renda, é importante compreender os conceitos que envolvem essa apuração.
Em termos gerais, o ganho de capital é um conceito financeiro que ocorre quando você vende um bem (como um imóvel ou ações) por um valor mais alto do que o preço que comprou.
Pense assim: você compra um apartamento por R$ 300 mil e, alguns anos depois, o vende por R$ 400 mil. O ganho de capital aqui seria de R$ 100 mil e esse lucro está sujeito ao Imposto de Renda.
Portanto, o cálculo do IR se baseia na diferença entre o valor de venda e o de compra, com a alíquota mínima sendo de 15%. Mas há exceções, como mostraremos logo mais.
E aqui é importante destacar que esse conceito vale para ativos físicos, como imóveis, mas também para bens intangíveis, como marcas, patentes e direitos autorais.
Como calcular
Fazer o cálculo e depois declarar o ganho de capital pode parecer complexo, mas é um processo essencial na gestão financeira, principalmente quando se trata de Imposto de Renda. Então, como fazer isso corretamente?
Para calcular esse ganho, você precisa considerar todos os custos associados à compra e venda, incluindo despesas como corretagem e impostos. Para fazer esse cálculo, o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP), da Receita Federal, vai te ajudar.
Tirando as exceções, as alíquotas para ganho de capital são progressivas, variando de 15% a 22,5%, dependendo do valor da alienação. Mas tenha em mente que cada tipo de bem tem suas especificidades.
Por exemplo, no caso de imóveis, as despesas adicionais como reformas, podem alterar o custo de aquisição. É por isso que manter a documentação detalhada e organizada é vital, pois a Receita Federal pode fiscalizar essas transações a qualquer momento.
Seja como for, contar com o auxílio de um profissional nessas horas é essencial para não ter problemas com o leão. Portanto, não hesite em contratar um contabilista ou advogado.
Agora, vamos à pergunta crucial:
Como conseguir isenção de ganho de capital?
Existem algumas situações bastante específicas em que a Receita Federal isenta o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Vamos a elas:
- Vendeu o imóvel e usou o dinheiro para comprar outro imóvel: se em 2023 você vendeu uma propriedade e, dentro de 180 dias, usou o dinheiro para comprar outro imóvel pronto, estará isento de pagar IR sobre esse ganho.
- Vendeu bens ou ativos de pequeno valor: da mesma forma, quando você comercializa quantias menores, com limite máximo de R$ 35 mil, também será isento de recolher imposto sobre o ganho.
- Vendeu imóvel único por menos de R$ 440 mil: se você fez uma transação com um imóvel de valor menor que R$ 440 mil em 2023, o ganho sobre essa venda estará isento de Imposto de Renda, desde que você não tenha vendido outro imóvel no prazo de cinco anos.
- Comprou o imóvel antes de 1969: segundo a Receita Federal, se você pretende vender um imóvel que foi adquirido antes de 1969, também não precisa pagar imposto sobre os ganhos.
- Permuta de unidades: do mesmo modo, os consumidores que realizarem uma permuta entre imóveis não precisam recolher IR, desde que não haja torna, ou seja, que não haja diferença entre os valores dos imóveis utilizados na troca.
Como você pode comprovar, existem diversas situações em que é possível conseguir a isenção do imposto sobre os ganhos. Por outro lado, se o seu caso não se enquadra em nenhum desses itens, ainda existem situações em que o IR pode ser reduzido.
Vamos falar mais sobre isso.
O que é fator redutor no Imposto de Renda?
Basicamente, o fator redutor é uma ferramenta que ajusta o lucro obtido na venda de um imóvel, considerando a data de aquisição desse bem. Veja bem, no caso de imóveis comprados em 1988, por exemplo, a alíquota sobre o lucro na venda é reduzida em 5%.
E lembre-se de que esse cálculo é feito automaticamente pelo programa de apuração de ganhos de capital.
Após 1988, o cálculo muda um pouco. Para estes casos, a redução é de 0,35% por mês de propriedade do imóvel, limitado a um período até janeiro de 1996.
Essa mudança influencia diretamente no imposto de renda sobre o lucro da venda, portanto, usar corretamente o fator redutor pode diminuir bastante o imposto a pagar.
Como isentar os ganhos quando a posse é conjunta?
Para calcular o ganho de capital na venda de um imóvel com vários proprietários, é necessário levar em conta como eles compartilham a posse do bem. Basicamente, existem dois casos que se enquadram nessa situação. Quando a posse é:
- Em condomínio
- Em comunhão
No primeiro caso, quando um bem está em condomínio, incluindo casos de união estável, cada coproprietário calcula o ganho de capital na venda proporcionalmente à sua participação.
Em uniões estáveis, essa proporção é usualmente de 50% para cada parte. Portanto, se o imóvel é um condomínio, cada condômino pode estar isento de imposto, desde que sua parcela na venda não exceda R$ 440 mil.
Já no caso de comunhão de posse – que é quando os bens são de propriedade comum, como nas sociedades matrimoniais sob diferentes regimes de casamento – a isenção de imposto é considerada com base no valor total do bem, e não na fração de cada cônjuge.
Além disso, para bens recebidos como doação, o ganho de capital na venda é tributável se não se enquadrar nas isenções mencionadas. Aqui, o cálculo do ganho assume que o custo de aquisição foi nulo.
Como declarar a isenção de ganho de capital?
Você já sabe que, para conseguir a isenção deste imposto, é preciso que você se enquadre nas exigências da legislação.. Para isso, a Receita Federal disponibiliza um software específico para quem precisa fazer a declaração.
Faça o download do Programa de Apuração de Ganhos de Capital aqui.
Esse programa, além de ajudar você a declarar o IR de maneira simplificada, vai apurar automaticamente se o contribuinte tem isenção total ou parcial do IR, emitindo inclusive a Darf (guia para o recolhimento do imposto).
Sendo assim, para declarar a isenção de ganho de capital na venda de um imóvel, é necessário incluir os detalhes da transação na seção “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” da declaração do Imposto de Renda.
Nesta área, o contribuinte deve inserir as informações relativas ao tipo de venda e à isenção aplicável, conforme as especificidades do caso.
Vale lembrar que, em 2024, o prazo para a entrega da declaração do IR para pessoa física é 31 de maio. Para pessoa jurídica, a data limite é 31 de julho.
Agora que você sabe em quais situações pode ter isenção de ganho de capital no imposto de renda, o que acha de aprender a identificar o seu “eu” financeiro e descobrir o seu perfil?
